О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением федерального закона "о государственной регистрации прав на недвижимое имущ
09.09.2009, 07:55
Е.И. Афонина, судья.
(Из опыта Федерального арбитражного суда
Северо - Кавказского округа)
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). С учетом времени введения в действие названного Закона <*> обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).
-------------------------------
<*> Введен в действие с 31 января 1998 г.
Анализ рассмотренных дел показал, что вопросы, связанные с применением Закона о регистрации, актуальны для судебной практики не только своей новизной, но и теми правовыми последствиями, которые предусмотрены законом (ГК РФ) в случае несоблюдения требований о проведении государственной регистрации недвижимости:
согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом;
пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность);
в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Перечисленными правовыми последствиями обусловлено, что вопросы применения Закона о регистрации возникают по спорам о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании имуществом, о признании недействительными ненормативных актов, признании недействительной государственной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, то есть в тех случаях, когда разрешение спора зависит от вопроса о действительности заключенной сторонами сделки, о моменте возникновения прав и обязанностей сторон по договору, о наличии у стороны в споре прав на недвижимое имущество.
1. Вопросы, связанные с регистрацией сделок
с недвижимым имуществом
В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений, зданий, сооружений указанная позиция Федеральным арбитражным судом Северо - Кавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.99 N 4749/98) признавалась неправильной.
По делу N 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1 статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к сделкам, требование о государственной регистрации которых предусмотрено законом.
Поскольку законом для оспариваемой сделки (договора купли - продажи сооружений) государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ).
Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" <*> (п. 3), в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <**>.
-------------------------------
<*> См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 90.
<**> См.: Там же. N 10. С. 14 - 21.
В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в статье 131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации.
Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной (как в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст. 550).
Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что "в силу ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации. - Е.А.) государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость" <*>, а "исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом" <**>.
-------------------------------
<*> Брагинский М.И. Договорное право. М., 1997. С. 283.
<**> Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22.
Однако следует отметить, что специального исключения ни для каких сделок с недвижимостью в законе не сделано, имеется лишь умолчание в специальной правовой норме о необходимости регистрации (ст. 551 ГК РФ - купля - продажа, ст. 651 - договор аренды зданий, сооружений сроком менее одного года).
Актуальность изложенного заключается в том, что в практике возник вопрос о необходимости регистрации соглашения об отступном, предметом которого выступало недвижимое имущество. В статье 409 ГК РФ нет указания о регистрации данного соглашения, однако если принимать позицию В.В. Брагинского, оно подлежит регистрации, как любая сделка с недвижимостью. Но в таком случае какие последствия влечет отсутствие регистрации (заинтересованная сторона ссылалась на недействительность соглашения об отступном)? При рассмотрении данного спора Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа исходил из того, что по аналогии с договором купли - продажи недвижимости (п. 1 ст. 6 ГК РФ) последствия в виде признания соглашения недействительным (незаключенным) не наступают, поскольку регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности по ней.
Судами округа рассматривались споры, по которым возникали вопросы о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, заключенных до вступления в силу Закона о регистрации.
При рассмотрении таких споров окружной суд исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды незаключенным либо ничтожным (дела N 0801/99, 1066/99, 1791/98, 1621/98, 0236/98, 1240/98).
Встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.
Например, по делу N 236/98 суд указал, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.
Статьей 610 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды без указания срока, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Ситуация, при которой срок действия договора аренды становится неопределенным, возникает и в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Учитывая, что статья 651 ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок до одного года, возникает вопрос об обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок.
По делу N 2241/99 окружной суд отклонил доводы кассационной жалобы о недействительности договора аренды здания в связи с отсутствием его государственной регистрации, указав следующее. В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор N 5А заключен сроком на шесть месяцев и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года.
Спорным является вопрос о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений, поскольку ГК РФ не содержит специальной нормы, регулирующей аренду такого имущества, в то же время Закон о регистрации определяет нежилые помещения как самостоятельный вид недвижимого имущества (ст. 1), а пункт 3 статьи 26 этого же Закона предусматривает, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или части помещения.
В том случае, если такой договор подлежит регистрации, возникает вопрос, зависит ли регистрация данного договора от срока его заключения - не менее года (ст. 651 ГК РФ, если рассматривать нежилое помещение как часть здания, сооружения), или договор подлежит регистрации независимо от срока его заключения (ст. 609 ГК РФ, если рассматривать нежилое помещение как один из видов недвижимости, подпадающий под действие общей нормы) <*>.
Где взять карта клиента МЕТРО 8(967)143-66-53 Законно по договору сделаем на частных лиц и сотрудников фирм карты клиента metro в сеть торговых центров МЕТРО:пропуск в метро только с вашим фото(делается при вас в самом магазине),с номером,штрих - кодом,со специальной магнитной полосой, названием организации, от которой вы будете нами зарегистрированы и оформлены. Вы можете проводить с собой двоих человек. Карточки метро оформляются: на граждан Российской Федерации и иностранцев.Оформление делается без предварительной оплаты, то есть вначале мы регистрируем вас,вы получаете карты клиента metro, потом оплачиваете. Оплата производится в течение одного рабочего дня после оформления через Сбербанк ,супермаркеты МETRO CASH & CARRY работают 24 часа в сутки.Срок действия пропуска в метrо три года, по истечении этого срока договор перезаключается по взаимному согласию сторон.Для оказания этой услуги мы находим организации, у которых есть свободные места в этих немецких тц,и заключаем с ними соответствующие юридические договора, по которым предприятия обязуются предоставить вам право пользоваться их местами в этих гипермаркетах сроком на три года. Оформление и регистрация производятся в разных немецких тц МETRO CASH&CARRY, по выбору юридических лиц в соответствии с их территориальным месторасположением. Получив пропуска в метро в одном из тц МETRO вы можете ей пользоваться в любых других магазинах этой сети немецких гипермаркетов МЕТРО Кэш энд Керри в РФ и за рубежом. Для заказа карточки метро в сеть немецких торговых центров Метро Кеш энд Керри звоните: 8(967)143-66-53
